المستخلص هو المطالبة المالية الدورية التي يقدّمها المقاول للمالك أو الاستشاري عن الأعمال المنفذة خلال فترة محددة، بعد قياسها واعتمادها، وهو الأداة التي تحوّل التقدّم الفعلي في الموقع إلى نقد داخل الشركة. أما ضمان الأعمال — أو المحتجزات — فهو نسبة يستقطعها المالك من كل مستخلص ويحتفظ بها كضمان لجودة التنفيذ، ويُفرج عنها لاحقاً وفق شروط العقد. في هذا الدليل نشرح كيف يُعدّ المستخلص خطوة بخطوة، والفرق بين الجاري والختامي، وكيف تُحتسب المحتجزات واسترداد الدفعة المقدمة وأوامر التغيير ومستخلصات الباطن، مع مثال رقمي محسوب بالريال السعودي.

ما هو المستخلص ولماذا يحكم تدفقك النقدي

المستخلص هو المطالبة الدورية — شهرية في الغالب — التي يوثّق فيها المقاول قيمة الأعمال المنفذة حتى تاريخ معيّن، ويقدّمها للاستشاري أو ممثل المالك للمراجعة والاعتماد قبل الصرف، ويُسمّى في كثير من العقود شهادة الدفعة المرحلية. والفكرة الجوهرية أنه تراكمي: تُحتسب قيمة الأعمال المنجزة منذ بداية المشروع، ثم يُخصم ما سبق اعتماده وصرفه، فيتبقى مستحق الفترة الحالية.

أهمية المستخلص لا تقتصر على الجانب المحاسبي. في المقاولات تُصرف الأجور والمواد ومستحقات مقاولي الباطن قبل أن يصل نقد المالك بأسابيع، وأي خطأ في الحصر أو نقص في المرفقات يتحوّل مباشرة إلى تأخير في الاعتماد، والتأخير يتحوّل إلى فجوة نقدية. لذلك تُعامل دقة الإعداد وسرعة الدورة المستندية كعامل تشغيلي مؤثر، لا كإجراء ورقي.

مرجعه الأساسي جدول الكميات وبنود العقد وأسعارها المعتمدة.
يُبنى على قياس فعلي في الموقع يعتمده المشرف أو الاستشاري.
قد يشمل المواد الموردة والمخزّنة بالموقع إذا أجاز العقد ذلك.
تُخصم منه الدفعة المقدمة وضمان الأعمال وأي خصومات تعاقدية أخرى.
تُبنى عليه الفاتورة الضريبية المتوافقة مع متطلبات الفوترة الإلكترونية.

كيف يُعدّ المستخلص خطوة بخطوة

الإعداد الجيد يبدأ من الموقع لا من المكتب، والترتيب التالي يقلّل الملاحظات ويختصر زمن الاعتماد.

حصر الأعمال المنفذة خلال الفترة لكل بند من بنود جدول الكميات، بالوحدة المتعاقد عليها.
توثيق الحصر بمرفقات: كشوف قياس، مخططات مؤشّر عليها، صور مؤرخة، تقارير فحص واختبار.
تسعير الكميات بأسعار العقد، مع فصل بنود أوامر التغيير المعتمدة عن بنود العقد الأصلية.
إضافة المواد الموردة بالموقع إن سمح العقد، مع فواتير التوريد وإثبات التخزين والتأمين.
احتساب القيمة التراكمية للأعمال، ثم خصم قيمة المستخلصات السابقة للوصول إلى قيمة الفترة.
تطبيق الخصومات: استرداد نسبة الدفعة المقدمة، ثم ضمان الأعمال، ثم أي غرامات أو خصومات متفق عليها.
مراجعة داخلية قبل التقديم: مطابقة الكميات مع حدود العقد، والتأكد من عدم تجاوز أي بند لكميته التعاقدية بلا أمر تغيير.
التقديم للاستشاري ومتابعة الملاحظات، ثم إصدار الفاتورة الضريبية بعد الاعتماد وفق ما ينص عليه العقد.

المستخلص الجاري مقابل المستخلص الختامي

المستخلص الجاري هو المستخلص الدوري أثناء التنفيذ، وطبيعته تقديرية إلى حد ما: الكميات فيه قابلة للتعديل في المستخلص التالي، والخصومات فيه مستمرة مثل استرداد الدفعة المقدمة وضمان الأعمال، وهو لا يُعدّ إقراراً نهائياً بقبول الأعمال.

المستخلص الختامي هو التسوية النهائية بعد اكتمال الأعمال. يُعاد فيه حصر كامل الكميات المنفذة فعلياً، وتُدرج فيه جميع أوامر التغيير المعتمدة، وتُصفّى الدفعة المقدمة بالكامل، وتُسوّى الغرامات والمطالبات، وغالباً ما يقترن بمخالصة أو إقرار نهائي بين الطرفين وفق نص العقد.

الفارق العملي أن أخطاء المستخلصات الجارية يمكن تصحيحها لاحقاً، أما الختامي فيُغلق الحساب. لذلك يجب ألّا يُقدّم المستخلص الختامي قبل تسوية كل أمر تغيير معلّق وكل مطالبة مفتوحة، لأن التوقيع عليه قد يُسقط حق المطالبة لاحقاً بحسب صياغة العقد.

ضمان الأعمال: كم يُحتجز ومتى يُفرج عنه

ضمان الأعمال (المحتجزات) مبلغ يستقطعه المالك من كل مستخلص ويحتفظ به كضمان لجودة التنفيذ وإصلاح العيوب. والنسبة الشائعة في عقود المقاولات في السوق السعودي تتراوح عادة بين 5% و10% من قيمة كل مستخلص، مع سقف إجمالي يُحدد كنسبة من قيمة العقد. لكن هذه ليست قاعدة نظامية موحدة — النسبة والسقف وآلية الإفراج تُحدد كلها بنص العقد، ويجب قراءتها قبل التسعير لا بعده.

الممارسة المعتادة في الإفراج أن يُصرف نصف المحتجزات عند الاستلام الابتدائي وتسليم الموقع للمالك، ويُصرف النصف الباقي عند انتهاء فترة الضمان (فترة إصلاح العيوب) والاستلام النهائي. وتسمح بعض العقود باستبدال المحتجزات بضمان بنكي معادل، وهو خيار يستحق التفاوض لأنه يعيد النقد إلى الشركة مبكراً.

والخطأ الأكثر تكلفة هنا هو التعامل مع المحتجزات كأنها مبلغ مفقود. هي أصل مستحق يجب تتبّعه لكل مشروع ولكل مستخلص، بتاريخ استحقاق تقديري، لأن تراكمها عبر عدة مشاريع قد يمثّل جزءاً معتبراً من رأس المال العامل. من دون سجل منظّم للمحتجزات وتواريخ استحقاقها، تُنسى مبالغ الاستلام النهائي لسنوات.

الدفعة المقدمة واستردادها وأوامر التغيير

الدفعة المقدمة مبلغ يصرفه المالك في بداية المشروع لتمويل التعبئة وشراء المواد، مقابل ضمان بنكي بقيمتها عادةً، وتُسترد بخصم نسبة من كل مستخلص حتى تُصفّى بالكامل. وأبسط الآليات وأشيعها خصم النسبة نفسها التي مُنحت بها الدفعة من قيمة كل مستخلص، وهناك عقود تؤجل بدء الاسترداد حتى يبلغ الإنجاز نسبة معينة، وأخرى تسرّعه في المستخلصات الأخيرة لضمان التصفية قبل الختامي.

أوامر التغيير هي البند الذي تُخسر عنده هوامش المقاولات بهدوء. والقاعدة العملية: لا يُنفذ عمل خارج نطاق العقد قبل أمر تغيير معتمد وموثّق بسعر ومدة، وإذا فُرض التنفيذ لضرورة موقعية فيجب توثيق التوجيه كتابةً في حينه. فالأعمال المنفذة بلا اعتماد كثيراً ما تُرفض في المستخلص وتتحول إلى مطالبة طويلة الأمد.

ومن الناحية الضريبية، تُصدر الفاتورة عن قيمة التوريد وفق متطلبات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك والمرحلة الثانية من الفوترة الإلكترونية. ومعالجة الدفعة المقدمة تحديداً تعتمد على ما إذا كانت قد صدرت بها فاتورة ضريبية عند استلامها؛ فإن كان الأمر كذلك، يُخصم مبلغ الاسترداد من الوعاء الضريبي في المستخلصات اللاحقة تفادياً لازدواج احتساب الضريبة. راجع المعالجة المطبقة لديك مع مستشارك الضريبي، فهي تختلف باختلاف صياغة العقد وتوقيت التوريد.

مثال رقمي محسوب على مستخلص واحد

لنفترض عقد مقاولة بقيمة 20,000,000 ريال، ودفعة مقدمة 10% أي 2,000,000 ريال، ونسبة ضمان أعمال 5% من كل مستخلص. والمستخلص رقم 6 جاء كالتالي (الأرقام افتراضية للتوضيح فقط):

قيمة الأعمال المنجزة تراكمياً: 7,200,000 ريال.
سبق اعتماده في المستخلصات السابقة: 5,700,000 ريال.
قيمة أعمال بنود العقد للفترة: 1,500,000 ريال.
أوامر تغيير معتمدة ضمن الفترة: 120,000 ريال.
مواد موردة ومخزّنة بالموقع: 80,000 ريال.
إجمالي المطالبة للفترة: 1,700,000 ريال.
يُخصم استرداد الدفعة المقدمة 10%: 170,000 ريال.
يُخصم ضمان الأعمال 5%: 85,000 ريال.
صافي المستحق قبل الضريبة: 1,445,000 ريال.
الوعاء الخاضع للضريبة بعد خصم استرداد الدفعة المقدمة: 1,530,000 ريال.
ضريبة القيمة المضافة 15%: 229,500 ريال.
إجمالي المبلغ واجب السداد: 1,674,500 ريال.

قراءة المثال: ما الذي يخبرك به الرقم

لاحظ ثلاث نقاط. الأولى أن ضمان الأعمال خُصم من المبلغ المدفوع لكنه لم يُخصم من الوعاء الضريبي، لأنه احتجاز لجزء من الثمن وليس تخفيضاً لقيمة التوريد؛ أي أن الضريبة تُحتسب على قيمة العمل المؤدى. والثانية أن استرداد الدفعة المقدمة عولج بوصفه تسوية لدفعة سبق إصدار فاتورة بها، ولهذا خُفّض الوعاء الضريبي بمقداره — وهذه المعالجة مرهونة بكيفية إصدار فاتورة الدفعة المقدمة أصلاً.

والثالثة والأهم نقدياً: طالبت بـ 1,700,000 ريال وقبضت 1,445,000 ريال قبل الضريبة. والفارق البالغ 255,000 ريال ليس خسارة، لكنه نقد لن يصل إلا لاحقاً: 170,000 ريال منه تسوية لمبلغ قبضته مسبقاً، و85,000 ريال محتجزة حتى الاستلام. ومع تكرار هذا الخصم عبر عشرات المستخلصات، يتراكم رصيد محتجزات كبير يجب إدراجه في خطة السيولة وفي تسعير العطاء منذ البداية لا بعد الترسية.

مستخلصات مقاولي الباطن ونظام الظهر للظهر

مقاول الباطن يعدّ مستخلصه بالمنطق نفسه: حصر معتمد، وأسعار عقد الباطن، وخصم دفعة مقدمة إن وُجدت، وخصم ضمان أعمال. لكن الخطر الحقيقي يكمن في عدم المواءمة: أن تعتمد لمقاول الباطن كميات أو نسب إنجاز أكبر مما اعتمده لك الاستشاري في مستخلص المالك، أو أن تحتجز منه 5% بينما يحتجز منك المالك 10%. وفي الحالتين تموّل أنت المشروع من نقدك.

لهذا تُصاغ عقود الباطن غالباً بمبدأ الظهر للظهر: تُمرر شروط العقد الرئيسي — القياس والاعتماد ونسب الاحتجاز ومواعيد الإفراج ومهل السداد — إلى عقد الباطن. وعملياً يعني ذلك ربط كل بند في مستخلص الباطن ببند مقابل في مستخلص المالك، بحيث لا يُعتمد للباطن إلا ما اعتُمد لك.

وانتبه إلى أن شرط الدفع عند الدفع — أي ربط استحقاق الباطن بقبض المقاول الرئيسي فعلياً — موضوع حساس قانونياً وقابل للنزاع، ويختلف أثره باختلاف صياغته، فراجعه مع مستشارك القانوني بدلاً من نسخ صيغة جاهزة. والأمر الأكثر أماناً على أي حال هو مواءمة النسب والمواعيد، لا الاعتماد على شرط قد لا يصمد.

ولا تُغفل البُعد التنظيمي: مستحقات مقاولي الباطن وعمالتهم ترتبط بمنظومة الالتزام العمالي — نظام حماية الأجور والمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية وقوى ومدد — وأي خلل في سداد الباطن ينعكس تعثراً في الأجور، وهو خطر تنظيمي وسمعي لا يقل عن الخطر المالي.

اجعل دورة اعتماد الباطن تالية لدورة اعتماد المالك، لا موازية لها.
اضبط نسبة احتجاز الباطن وسقفها بحيث لا تقل عمّا يُحتجز منك.
لا تعتمد للباطن عملاً خارج نطاق أمر تغيير معتمد في العقد الرئيسي.
احتفظ بسجل واحد يربط: بند جدول الكميات، مستخلص المالك، مستخلص الباطن، الفاتورة الضريبية.

من الحصر إلى الفاتورة: ما الذي يجب أن يتولاه النظام

كل ما سبق يمكن إدارته بجداول بيانات في مشروع واحد، لكنه ينهار مع خمسة مشاريع ومئة بند وعشرين مقاول باطن. والمشكلة ليست في الحساب بل في الربط: أن يبقى بند جدول الكميات، والحصر الميداني، والالتزام على أمر الشراء، وتكلفة العمالة والمعدات، والمستخلص، والفاتورة الضريبية، وضمان الأعمال المستحق — كلها متصلة بمركز تكلفة واحد يمكنك قراءته في أي لحظة.

والمعيار العملي لأي نظام تقيّمه: هل يُنشئ المستخلص من جدول الكميات مباشرة؟ هل يطبق استرداد الدفعة المقدمة وضمان الأعمال آلياً بالنسب التعاقدية؟ هل يتتبع المحتجزات المستحقة بتاريخ الإفراج المتوقع؟ هل يربط مستخلص الباطن بمستخلص المالك؟ وهل يُصدر الفاتورة متوافقة مع المرحلة الثانية من الفوترة الإلكترونية دون خطوة يدوية إضافية؟ وهل يقارن الموازنة بالالتزامات بالفعلي ليعطيك التكلفة المتوقعة عند الإنجاز قبل فوات الأوان؟

وهذه بالضبط الحلقة التي بُنيت لها قدرات المقاولات في IntellaQ Flow: تكلفة المشاريع بمراكز التكلفة والتكلفة المتوقعة عند الإنجاز، وجداول الكميات والمناقصات، وإدارة مقاولي الباطن وضمان الأعمال، وفوترة المستخلصات مع استرداد الدفعة المقدمة، إلى جانب المشتريات والمواد وتكلفة المعدات ومسير الرواتب المرتبط بمنظومة الالتزام العمالي. وتفاصيل هذه القدرات موضحة في صفحة نظام المقاولات على المسار /ar/industries/construction/.

وابدأ بخطوة صغيرة قابلة للقياس: وحّد نموذج المستخلص عبر مشاريعك، وأنشئ سجلاً واحداً للمحتجزات بتواريخ الإفراج المتوقعة، واربط كل مستخلص باطن بمستخلص المالك المقابل. هذه الثلاث وحدها تكشف عادةً نقداً مستحقاً كان غائباً عن الرؤية، قبل أن تفكر في أي تغيير أكبر.

دليل المستخلصات وضمان الأعمال لمقاولي السعودية